良好的承接驗收造就成功的物業(yè)管理

欄目：行業(yè)資訊 發(fā)布時間：2015-08-07
       摘要 : 《物業(yè)管理條例》 的頒布實施，讓物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展走出長期的困惑，明確了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向。條例為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供了七項根本的制度，對于物業(yè)管理企業(yè)最有利但在以往實踐中最輕易為人們遺忘的就是承接驗收制度。本文從承接驗收的概念入手，論述了物業(yè)管理企業(yè)如何在工作中與業(yè)主、開發(fā)企業(yè)做好承接驗收工作。

       《物業(yè)管理條例》的頒布實施，讓物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展走出長期的困惑，明確了我們的發(fā)展方向。條例為我們行業(yè)的發(fā)展提供的七項根本的制度，筆者認為對于物業(yè)管理企業(yè)最有利但在以往實踐中最輕易為人們遺忘的就是承接驗收制度。

       通常與物業(yè)管理相關的樓宇驗收有三次，第一次是工程竣工驗收，第二次是我們所謂的承接驗收，第三次是對業(yè)主交房時的交房驗收。而在這三次驗收中物業(yè)管理企業(yè)所扮演的角色及其重要性是不一樣的?？⒐を炇盏闹黧w是開發(fā)建設單位，側重于樓宇主體、基礎的檢查，通常輕易為物業(yè)管理企業(yè)所忽視。但其實竣工驗收應該作為物業(yè)管理企業(yè)前期介入的工作項目之一，物業(yè)管理企業(yè)應該主動參與并協助開發(fā)建設單位驗收。通過竣工驗收達到對項目主體、基礎的建設情況的熟悉及對工程質量做到心中有數。對業(yè)主的交房驗收，其主體是開發(fā)建設單位和業(yè)主。但我認為物業(yè)管理企業(yè)也不應該泰然置身事外，而應該積極地與開發(fā)建設單位進行有效的溝通，引導開發(fā)建設單位認真對待，發(fā)現問題立即解決。相對于以上兩種類型的驗收而言，承接驗收則無可置疑地以物業(yè)管理企業(yè)為主體。良好的承接驗收將為成功的物業(yè)管理奠定扎實的基礎。

一、承接驗收是物業(yè)管理企業(yè)代表全體業(yè)主對物業(yè)公共部位、公用設施設備的全面檢查驗收

       物業(yè)管理企業(yè)認真負責的承接驗收是贏得業(yè)主信任的第一項重要工作。我們知道，前期物業(yè)管理有一個重要的特征，那就是業(yè)主無法參與選聘物業(yè)管理企業(yè)的過程，而是由開發(fā)建設單位代替業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下，由于目前物業(yè)管理市場的不成熟，而且物業(yè)管理招投標制度貫徹落實不到位，則有可能使業(yè)主產生對物業(yè)管理企業(yè)的不信任。不信任的后果則可能在日后的物業(yè)管理過程中小事化大，一些本可避免的矛盾和糾紛的產生成為必然。物業(yè)管理若欲贏得業(yè)主的信任，就必須在實際工作中切實地以保障業(yè)主的根本利益為出發(fā)點，逐步培養(yǎng)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的信任。而業(yè)主無法參與但又非常重要的承接驗收便是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主表明態(tài)度的最好時機。

       以保障業(yè)主利益為出發(fā)點，認真做好承接驗收工作。從實際工作經驗來看，業(yè)主在收房時普遍由于專業(yè)知識的缺乏或時間緊迫或意識不到位等原因，往往在收房時只會對自己的專有部分做粗略的檢查和驗收，而很少有人會關注整個物業(yè)的公共部位及共用的設施設備。一些存在的問題可能因為業(yè)主的大意而忽視，但這種忽視肯定是暫時的。我們常說住宅與酒店的最大區(qū)別就在于: 我們住酒店一般都是短暫的一兩天，對于酒店里的任何問題，只要不影響我們短暫的住宿，可能都會為我們所容忍。而住宅則完全不一樣，很多人是傾其上半生的積蓄買房度過下半生，換誰都會對其中任何細節(jié)斤斤計較。即便是因為業(yè)主的專業(yè)知識缺乏暫時發(fā)現不了的問題在以后的長期使用過程中亦會逐步暴露。作為管理者，物業(yè)管理企業(yè)是代表全體業(yè)主在入住前進行承接驗收，認真做好驗收是物業(yè)管理企業(yè)不可推卸的責任和應盡的義務。

二、物業(yè)管理企業(yè)應引導開發(fā)建設單位正確熟悉、面對承接驗收

       開發(fā)建設單位對承接驗收的熟悉往往決定承接驗收工作的成敗。因為開發(fā)建設單位對承接驗收的正確熟悉會使驗收工作得以順利開展，非凡是開發(fā)建設單位對承接驗收的重視將使驗收中發(fā)現的問題得以妥善解決。在實際工作中承接驗收的開展并不理想，很多開發(fā)建設單位由于沒有正確的熟悉難以認真面對物業(yè)管理企業(yè)進行的規(guī)范的承接驗收，甚至惡意干擾。因為他們認為已經順利通過竣工驗收而沒有必要再做承接驗收，或是對物業(yè)管理企業(yè)細致入微的逐項檢查難以理解，甚至覺得物業(yè)管理企業(yè)有意為難。

       事實上，作為物業(yè)管理企業(yè)我們通常所關注的承接驗收應該是物業(yè)公共部位、共用設施設備。至于開發(fā)建設單位對專有部分的驗收，物業(yè)管理企業(yè)應該不折不扣地站在業(yè)主的立場上督促開發(fā)建設單位為他們仔細檢查，從地面、墻面、頂面，開關、插座逐個試電，所有五金件的檢查，通水通球實驗、打壓，櫥衛(wèi)閉水等工作，多數開發(fā)建設單位對此極不以為然。所以擺在物業(yè)管理企業(yè)面前的首要問題是如何引導開發(fā)建設單位正確熟悉、面對驗收工作，并妥善處理驗收過程中發(fā)現的問題，盡量減少業(yè)主收房時可能存在的瑕疵。

       物業(yè)管理企業(yè)對公共部位、共有設施設備的驗收是物業(yè)管理企業(yè)日后正常開展物業(yè)管理工作之必須，因為物業(yè)管理企業(yè)工作的重點在共有設施設備的維護。假如共有設施設備本身存在缺陷或因為其他原因不能正常投入，勢必直接導致物業(yè)管理企業(yè)無法正常開展管理工作，無法正常地為業(yè)主提供服務，更談不上為業(yè)主提供優(yōu)質的讓業(yè)主滿足的服務。另一方面，共用設施設備的缺陷必將導致[FS:PAGE]物業(yè)管理企業(yè)管理上不可控制的因素增加，輕則增加管理成本，重則引發(fā)管理責任事故，給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)造成直接經濟損失甚至難以彌補的安全責任事故，其后果無法預料。

三、承接驗收最理想的結果: 業(yè)主、開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)三贏

       業(yè)主的根本利益得到保障。在物業(yè)管理企業(yè)全面、認真、負責的承接驗收并得到開發(fā)建設單位的積極配合整改后，業(yè)主房屋存在的若干問題在收房前得到及時的處理，毫無疑問為業(yè)主日后順利地裝修入住奠定良好的基礎，減少了許多不必要的麻煩。此謂“一贏”。

       開發(fā)建設單位的美譽度和品牌形象得到提升。許多工程質量方面的問題，即便是因為業(yè)主缺乏相應專業(yè)知識短期內可能不會發(fā)現，但長期的入住后必然會逐步暴露，業(yè)主肯定會向開發(fā)建設單位要個說法。開發(fā)建設單位無理由回避而必須面對，不但要費力解決問題，而且若干問題的暴露會給業(yè)主造成對開發(fā)建設單位的不信任，其直接后果就是美譽度的下降。開發(fā)建設單位可謂“賠了夫人又折兵”。反之，若能在交房前積極配合物業(yè)管理企業(yè)做好承接驗收，屆時交到業(yè)主手里的是無可挑剔的放心房，則開發(fā)建設單位的美譽度及品牌形象自然得到提升。此謂“二贏”。

       物業(yè)管理企業(yè)的后續(xù)管理工作得以順利開展。交房后面對業(yè)主在使用過程中發(fā)現的種種問題，物業(yè)管理企業(yè)無法簡單的對業(yè)主解釋問題的產生皆為開發(fā)建設單位之過。況且目前普遍存在的建管不分的局面無法讓業(yè)主不把物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設單位混為一談。眾多問題無法及時解決必然造成業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的抱怨和失望，盡管有些問題物業(yè)管理企業(yè)確實是替開發(fā)建設單位受過。究竟冤還是不冤？難以一概而論。若謂之冤，問題確實是開發(fā)建設單位造成的，但物業(yè)管理企業(yè)成了替罪羊。若謂之不冤，物業(yè)管理企業(yè)未按 《物業(yè)管理條例》 開展規(guī)范的承接驗收，消極的不作為，受過則理所當然。反之，在認真負責的承接驗收后，盡可能地把問題處理于業(yè)主收房前，業(yè)主入住后問題少了，物業(yè)管理企業(yè)工作自然輕松，矛盾糾紛自然減少。物業(yè)管理企業(yè)才有可能、有時間在如何提高服務品質方面下工夫，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿足度自然提高。此謂“三贏”。

       良好的承接驗收使物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設單位、業(yè)主達到“三贏”的理想境地，造就了成功的物業(yè)管理，何樂而不為之？